成本法評估房地產價值有哪些基本條件?
采用成本法評估房地產價值時,通常需要滿足以下基本條件:
一、房地產狀態要求
被評估的房地產應處于繼續使用狀態或被假定處于繼續使用狀態。這意味著評估的是房地產在當前或假定條件下的使用價值。
被評估房地產的實體特征、內部結構及其功能必須與假設的重置全新房地產具有可比性。這是為了確保評估的準確性和合理性,即被評估的房地產與用于比較的全新房地產在關鍵特征上是一致的。
二、歷史資料要求
被評估房地產應當具備可利用的歷史資料。這些資料可能包括房地產的原始建造成本、過去的維修記錄、改建或擴建的歷史等。這些資料對于準確估算房地產的重置成本或重建成本至關重要。
三、可計量性與可重復性
房地產建造過程中的工程量是可以計量的。這意味著評估師能夠準確地估算出重建或重置房地產所需的各項工程量和材料成本。
該類房地產可以大量重復“生產”。這通常指的是在市場上存在足夠多的類似房地產,或者該類型的房地產可以通過標準化的建造流程進行復制。這一條件確保了成本法在評估時的適用性和準確性。
四、客觀成本與市場供求
在采用成本法進行估價時,應采用客觀成本而非實際成本。客觀成本也稱為社會平均成本、正常成本、一般成本,是開發建設估價對象的必要支出及應得利潤,或購置估價對象的必要支出,或實際成本經剔除不正常和偶然的因素所造成的成本偏差后的成本。
應在客觀成本的基礎上結合市場供求分析進行調整。當房地產市場供大于求時,應在客觀成本的基礎上調低評估價值;供小于求時,應在客觀成本的基礎上調高評估價值。